L'échange définitif

C'est simple et avantageux

Achat/Vente classique Echange définitif
Principe Vente puis achat ou achat puis vente : deux transactions, deux actes notariés Un échange de propriétés via une transaction unique, un seul acte notarié
Frais de notaire Environ 7 % TTC pour l'acquisition d'un bien de 200 000 € Environ 3,5 % TTC pour des biens échangés au prix de 200 000 €
Besoin de financement De 20 % à 100 % de la valeur du bien acquis (recours au prêt relais) Nul ou limité à la différence de valeur entre les deux biens (soulte)
Coût de la transition Location temporaire ou prêt relais (Durée moyenne de 7 mois, coût annuel de 3 % à 5 % hors assurance) Pas de prêt relais, pas de location temporaire, les propriétaires collaborent pour faciliter la transition
Risque de marché Acquérir avant de vendre comporte un double risque : la perte en valeur et l'allongement du délai de vente Annulation du risque de marché par la simultanéité de l'échange

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Quelles sont les origines de l'échange définitif ? - aspects pratiques et juridiques

Cela fait des années que « l'échange définitif » est pratiqué en immobilier, par les Mairies notamment : deux collectivités limitrophes peuvent échanger très simplement des terrains, portant des bâtiments publics ou non . . . . Ce contrat d'échange a été créé pour faciliter certaines ré-attributions de biens, non seulement entre communes mais aussi entres propriétaires privés ruraux.
Si dans le monde rural les échanges définitifs de pièces de terre sont relativement courants, dans les villes les échanges de maisons et appartements restent encore peu nombreux, déjà simplement du fait de la méconnaissance du contrat. Ce sont souvent des voisins ou encore des membres d'une même famille qui l'appliquent, sur les conseils judicieux de leur notaire.

Pourtant dans le temps où nous vivons, les causes de changement d'habitation sont nombreuses :

  • mobilité professionnelle de plus en plus nécessaire (changement de ville ou de région),
  • recherche d'un habitat offrant une meilleure qualité de vie,
  • recherche pour la retraite d'un bien plus petit ou situé dans une autre région, etc . . .

Par ailleurs, ces contraintes ou besoins se présentent à un moment de grande cherté de l'immobilier.

Les propriétaires qui sont obligés de bouger, ou qui le souhaitent, veulent souvent pouvoir changer d'habitation à la fois facilement et rapidement, en payant le moins de frais possible et en courant le moins de risques possible dans la transaction.

L'échange définitif constitue dès lors une bonne solution.

Juridiquement, il s'analyse comme une double vente :

  • Chaque partie occupe successivement la position de Vendeur, puis celle d'Acheteur.
  • Les biens à échanger sont évalués d'après la déclaration estimative des parties à leur valeur vénale. En cas de différence entre les valeurs une somme à verser en compensation, la "Soulte", est déterminée.
  • Chacune des deux ventes liées est soumise aux mêmes obligations légales qu'une vente simple, en particulier concernant les diagnostics obligatoires, les conditions suspensives, etc . . .
  • L'échange définitif (avec ou sans soulte) doit obligatoirement faire l'objet d'un acte reçu par Notaire, aux fins de publicité foncière légale auprès du Conservateur des Hypothèques.

Bien qu'il y ait deux ventes, un « Acte Authentique» unique et spécifique est établi.
Les « frais de notaire » sont réduits puisque calculés sur la valeur d'un seul des deux biens et partagés entre les parties.

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Qui peut échanger définitivement un bien immobilier ?

Tout Propriétaire d'un bien peut opter pour l'échange.

Il faut bien entendu que la propriété soit pleine et entière.

Si cette propriété est en réalité démembrée, c'est à dire divisée en "nue propriété" (droit de disposer du bien, de le modifier etc ..) d'une part, et "usufruit" (droit de se servir du bien et d'en recevoir les revenus) d'autre part, l'accord des deux titulaires est nécessaire.

De même si cette propriété est complète mais partagée entre plusieurs titulaires (communauté, indivision ...) l'accord de tous les co-titulaires est nécessaire.

Il faut par ailleurs que le bien soit libre, c'est à dire qu'il ne serve pas de sûreté (hypothèques . . .) pour le paiement d'une dette et donc qu'il ne puisse pas faire l'objet, en quelque main qu'il se trouve, d'une vente forcée pour rembourser un créancier exerçant son droit de suite.

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Que se passe-t'il en cas de différence de valeur entre les biens ?

Les immeubles à échanger, quelle que soit leur nature, sont évalués à leur valeur vénale à la date de l'échange. Cette valeur est établie d'après la déclaration estimative des propriétaires partenaires à l'échange, une fois qu'ils se sont mis d'accord.
Quand une différence de valeur entre les biens échangés est constatée, une somme à verser en compensation est fixée. Cette somme se dénomme la "Soulte".

Cette Soulte devra être payée au Notaire à la signature de l'acte authentique. Elle est soumise aux droits d'enregistrement normaux et non pas aux droits réduits consentis à l'échange.
C'est bien sûr le propriétaire qui dans l'échange reçoit le bien de valeur la plus grande qui doit régler la Soulte, de même qu'il doit régler en plus et seul les droits d'enregistrement afférents.

Le droit d'enregistrement réduit, spécifique à l'échange, ne s'applique plus alors qu'à hauteur de la valeur réellement échangée, c'est à dire sur la base de la seule valeur de bien la plus petite. Il est lui partagé entre les partenaires.

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Un prêt habitat est en cours sur le bien, peut-on quand-même l'échanger ?

Quand un prêt est toujours en cours concernant le bien que vous voulez échanger, deux situations peuvent se présenter :

1 - Votre prêt est garanti par une hypothèque sur le bien (cas courant). C'est à dire qu'un droit sur le bien a été accordé par acte notarié à la Banque créancière en garantie de la dette que représente le prêt.
Il faut alors au préalable, et obligatoirement, libérer complètement ce bien :

  • d'une part rembourser par anticipation le capital restant dû à votre Banque,
  • d'autre part faire lever l'hypothèque - main levée à demander à votre Notaire (coût entre 1 % et 2 % du capital initialement emprunté).

Selon le contexte, et vos demandes auprès de votre Banquier, il pourra éventuellement vous proposer une ou plusieurs solutions permettant, à terme et quelle que soit la méthode, de "remplacer" l'ancien prêt remboursé par un autre prêt sur le nouveau bien. Mais il pourra aussi ne rien proposer ou accepter.

Cette situation complexe nécessite une analyse du cas précis. L'échange reste possible mais est sans doute plus difficilement envisageable. Le recours à la vente simple, malgré son coût, peut s'avérer être une solution plus adaptée en pratique.

2 - Votre prêt est garanti par une toute autre garantie ne se rattachant pas au bien proprement dit (nantissement d'un placement, caution personnelle . . .), ou votre prêt ne supporte pas de garantie du tout,

Sauf clause ou engagement particuliers à prendre en compte, votre bien est donc libre totalement et vous pouvez tout à fait envisager l'échange.

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